El compromiso de compraventa es el documento que decide si tu operación está protegida o no. No es un trámite intermedio ni un formalismo: inscribirlo en el Registro te da una posición oponible a terceros; no inscribirlo te deja con un contrato entre partes. Acá está el proceso legal completo, desde la oferta hasta la escritura, y quién paga qué en cada etapa.
Este artículo explica el proceso legal de la compraventa. Si lo que buscás es quién puede comprar, qué impuestos se pagan y los requisitos para extranjeros, mirá la guía de cómo comprar una propiedad en Uruguay.
1. La oferta de compra
El proceso arranca con una oferta del interesado. Puede ser verbal o escrita, pero conviene formalizarla por escrito por seguridad jurídica: fija el precio ofrecido, las condiciones y el plazo de vigencia de la oferta.
Si el vendedor la acepta, se puede firmar un acuerdo preliminar —a veces llamado reserva o boleto de reserva— que suele venir acompañado de una seña. Es el momento en que conviene ya tener definido quién será el escribano.
2. El estudio de títulos
Es la etapa que evita los problemas caros, y la que no debería saltearse por apuro. El escribano verifica:
- La cadena de titularidad: que quien vende sea efectivamente el dueño y pueda disponer del bien.
- Que no existan gravámenes, embargos ni hipotecas sin cancelar.
- Que no haya deudas de contribución inmobiliaria ni de otros tributos asociados al inmueble.
- Servidumbres u otras afectaciones registradas.
- Que lo construido coincida con lo registrado.
Acá aparecen los problemas típicos. El más frecuente: el vendedor heredó el inmueble y la sucesión no está terminada. Sin declaratoria de herederos, la venta no puede completarse — y resolverlo puede llevar meses.
3. El compromiso de compraventa
Es el contrato por el cual una parte se obliga a transferir la propiedad y la otra a adquirirla, típicamente con pago en cuotas o con condiciones pendientes de cumplir. Se usa cuando la operación no se cierra al contado en un solo acto.
Por qué inscribirlo cambia todo
Este es el punto más importante del proceso: la inscripción del compromiso en el Registro de la Propiedad confiere un derecho real a favor del promitente comprador.
Sin inscripción tenés un contrato que obliga al vendedor, pero que no es oponible frente a terceros. Si aparece un embargo, si el vendedor vende el mismo inmueble a otra persona o si cae en concurso, tu posición es débil. Con la inscripción, no.
La diferencia se nota exactamente cuando algo sale mal, que es cuando ya no se puede corregir.
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4. La escritura de compraventa
Es el acto en el que se transfiere efectivamente la propiedad, otorgado ante escribano público. En ese momento:
- Se paga el saldo de precio.
- Se entrega la posesión del inmueble.
- El escribano retiene el ITP —2% del comprador y 2% del vendedor—, lo paga y presenta la declaración jurada.
5. La inscripción de la escritura
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria. Recién con esa inscripción la titularidad queda oponible frente a terceros y el inmueble figura a tu nombre a todos los efectos.
¿Quién pone el escribano y quién paga?
Es una de las dudas más frecuentes y tiene una lógica simple: como regla general el comprador soporta los gastos, impuestos y honorarios de la compraventa —y de la hipoteca si la hay—, salvo aquellos que por ley corresponden al vendedor.
De ahí se desprende la práctica habitual: quien paga, elige. El comprador designa el escribano, porque es quien asume el costo y quien necesita que el estudio de títulos se haga con rigor a su favor. Nada impide que las partes acuerden otra cosa, pero conviene dejarlo claro por escrito desde el acuerdo preliminar.
Del lado del vendedor, además del 2% de ITP puede corresponder IRPF por incrementos patrimoniales sobre la ganancia obtenida en la venta.
Los errores que más caro salen
Firmar sin estudio de títulos
Por ahorrar tiempo o costo. Es exactamente donde aparecen las sucesiones abiertas, los embargos y las deudas.
No inscribir el compromiso
Se firma, se paga la primera cuota y se deja la inscripción «para después». En ese intervalo el comprador no tiene derecho real.
No definir quién paga qué
La regla general es clara, pero las excepciones se negocian. Si no queda por escrito en el acuerdo preliminar, aparece la discusión en el peor momento.
No prever cómo se acredita el dinero
Hay restricciones al pago en efectivo por encima de determinados montos y los bancos exigen justificar el origen de los fondos. Si el dinero viene del exterior, resolvelo antes: mirá cómo funciona abrir una cuenta bancaria en Uruguay.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el compromiso de compraventa?
El contrato por el cual una parte se obliga a transferir la propiedad y la otra a adquirirla, habitualmente con pago en cuotas. Inscribirlo en el Registro confiere derecho real al promitente comprador.
¿Quién pone el escribano en una venta?
Como regla general el comprador, porque es quien soporta los gastos y honorarios de la compraventa. Las partes pueden acordar otra cosa, pero conviene dejarlo por escrito.
¿Es obligatorio inscribir el compromiso de compraventa?
No es obligatorio, pero sin inscripción el comprador no tiene una posición oponible frente a terceros. Es la principal protección de la operación.
¿Qué impuestos se pagan en la escritura?
El ITP: 2% el comprador y 2% el vendedor. El escribano actúa como agente de retención. El vendedor puede tener además IRPF por incrementos patrimoniales.
¿Qué pasa si el vendedor heredó la propiedad?
La sucesión tiene que estar terminada, con declaratoria de herederos. Sin eso la venta no puede completarse.
¿Cuándo se entrega la posesión?
Habitualmente en el acto de la escritura, junto con el pago del saldo de precio, salvo que las partes acuerden otra cosa.
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