Pontos-chave ao comprar um imóvel no Uruguai

Um estrangeiro pode comprar um imóvel no Uruguai sem morar no país e sem autorização prévia. Não há restrições por nacionalidade — nem para casas, nem para campos, nem para imóveis no litoral. O que há são custos que convém calcular antes e um passo registral que define se a sua compra está realmente protegida. Aqui está o processo completo.

Dados tributários conferidos na DGI. As alíquotas e requisitos podem mudar: confirme com um escrivão antes de assinar.

Quem pode comprar?

Praticamente qualquer pessoa. Os únicos requisitos são ser maior de idade e ter os recursos. Não é preciso morar no Uruguai nem ter documento uruguaio: para um estrangeiro não residente basta um documento de identidade válido, tipicamente o passaporte.

Também podem comprar pessoas jurídicas, nacionais ou estrangeiras, seja para uso corporativo ou como veículo de investimento.

É uma das diferenças mais marcantes em relação a outros países da região, onde comprar em zonas de fronteira ou litorâneas exige autorizações especiais. No Uruguai, não.

Os custos que quase ninguém calcula bem

Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP)

Numa compra e venda a título oneroso o ITP é de 2% para o vendedor e 2% para o comprador — 4% no total sobre a base de cálculo, dividido entre as duas partes.

Um detalhe operacional importante: o escrivão interveniente é agente de retenção. Ele retém o imposto, paga e apresenta a declaração correspondente. Não é um trâmite que você faça à parte.

Honorários e despesas

Como regra geral, o comprador arca com as despesas, impostos e honorários da compra — e da hipoteca, se houver —, salvo aqueles que por lei cabem ao vendedor. Isso inclui honorários notariais, taxas registrais e certidões.

E do lado do vendedor

Se você vende um imóvel urbano, além dos 2% de ITP pode caber IRPF sobre ganho de capital pelo lucro obtido. Vale considerar isso ao calcular o líquido de uma venda.

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O passo que protege a sua compra: registrar a promessa

Aqui está o ponto mais importante de todo o processo, e o que mais passa despercebido.

A promessa de compra e venda é o contrato pelo qual uma parte se obriga a transferir a propriedade e a outra a adquiri-la, normalmente com pagamento parcelado. É a figura padrão quando a operação não se fecha à vista num único ato.

E o decisivo: registrar essa promessa no Registro da Propriedade confere um direito real em favor do promitente comprador. Sem registro você tem um contrato entre as partes; com registro tem uma posição oponível a terceiros. A diferença aparece justamente quando algo dá errado — uma penhora, outra venda, uma falência — e é exatamente quando já não dá para consertar.

Os passos do processo

Acordo de condições com o vendedor: preço, forma de pagamento, prazos e o que está incluído.
Estudo de títulos. O escrivão verifica a cadeia de titularidade, que não haja ônus, penhoras nem dívidas, e que o vendedor possa efetivamente vender.
Promessa de compra e venda, se o pagamento for parcelado ou houver condições pendentes, com o respectivo registro.
Escritura de compra e venda perante escrivão, com o pagamento do ITP retido por ele.
Registro da escritura no Registro da Propriedade, Seção Imobiliária.

O estudo de títulos não é uma formalidade

É a etapa em que os problemas aparecem: sucessões não encerradas que deixam o imóvel bloqueado, dívidas de contribuição imobiliária, servidões, diferenças entre o construído e o registrado. Se o vendedor herdou o imóvel e a sucessão não está concluída, a venda não se completa.

Sobre a forma de pagamento

Existem restrições normativas ao pagamento em dinheiro vivo em operações imobiliárias acima de determinados valores, e os bancos aplicam controles de origem dos recursos. Se você vem do exterior, resolva com antecedência como vai trazer e comprovar o dinheiro: veja como funciona abrir uma conta bancária no Uruguai, inclusive para não residentes.

Comprar como pessoa física ou por uma sociedade

Dá para fazer das duas formas. Comprar por meio de uma SAS ou outra estrutura faz sentido quando há vários investidores, quando se busca separar patrimônio ou quando o imóvel é parte de uma operação maior. Para uma moradia própria, costuma agregar custo e complexidade sem benefício. É uma decisão para conversar com um assessor antes de assinar, não depois.

Comprar não dá residência, mas soma

Adquirir um imóvel não concede automaticamente a residência. São trâmites independentes. Dito isso, uma propriedade que gere renda de aluguel pode servir como prova de meio de vida no processo de residência legal — a escritura sozinha, sem renda, não basta.