Puntos clave al adquirir una propiedad en Uruguay

Un extranjero puede comprar una propiedad en Uruguay sin residir en el país y sin autorización previa. No hay restricciones por nacionalidad, ni para casas, ni para campos, ni para inmuebles en la costa. Lo que sí hay son costos que conviene calcular antes y un paso registral que define si tu compra está realmente protegida. Acá está el proceso completo.

Datos tributarios verificados contra la DGI. Las tasas y requisitos pueden cambiar: confirmá con un escribano antes de firmar.

¿Quién puede comprar?

Prácticamente cualquiera. Los únicos requisitos son ser mayor de edad y tener los recursos. No hace falta residir en Uruguay ni tener cédula uruguaya: a un extranjero no residente le alcanza con un documento de identidad válido, típicamente el pasaporte.

También pueden comprar personas jurídicas, nacionales o extranjeras, sea para uso corporativo o como vehículo de inversión.

Es una de las diferencias más marcadas con otros países de la región, donde comprar en zonas de frontera o costeras requiere permisos especiales. En Uruguay, no.

Los costos: lo que casi nadie calcula bien

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En una compraventa a título oneroso el ITP es del 2% para el vendedor y 2% para el comprador. Es decir, un 4% total sobre el valor que se toma como base imponible, repartido entre las dos partes.

Un detalle operativo importante: el escribano interviniente es agente de retención. Retiene el impuesto, lo paga y presenta la declaración jurada correspondiente. No es un trámite que hagas vos por separado.

Honorarios y gastos

Como regla general, el comprador soporta los gastos, impuestos y honorarios de la compra —y de la hipoteca, si la hay—, salvo aquellos que por ley corresponden al vendedor. Eso incluye honorarios notariales, aranceles registrales y certificados.

Y del lado del vendedor

Si vendés un inmueble urbano, además del 2% de ITP puede corresponder IRPF por incrementos patrimoniales sobre la ganancia obtenida. Conviene tenerlo en cuenta al calcular el neto de una venta.

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El paso que protege tu compra: inscribir la promesa

Acá está el punto más importante de todo el proceso y el que más se pasa por alto.

La promesa de compraventa es el contrato por el cual una parte se obliga a transferir la propiedad y la otra a adquirirla, habitualmente con pago en cuotas. Es la figura estándar cuando la operación no se cierra al contado en un solo acto.

Y lo decisivo: inscribir esa promesa en el Registro de la Propiedad confiere un derecho real a favor del promitente comprador. Sin inscripción tenés un contrato entre partes; con inscripción tenés una posición oponible a terceros. La diferencia aparece justo cuando algo sale mal —un embargo, otra venta, un concurso— y es exactamente cuando ya no podés arreglarlo.

Los pasos del proceso

Acuerdo de condiciones con el vendedor: precio, forma de pago, plazos y qué queda incluido.
Estudio de títulos. El escribano verifica la cadena de titularidad, que no haya gravámenes, embargos ni deudas, y que el vendedor pueda efectivamente vender.
Promesa de compraventa, si el pago es en cuotas o hay condiciones pendientes, con su inscripción registral.
Escritura de compraventa ante escribano, con el pago del ITP retenido por él.
Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria.

El estudio de títulos no es un trámite

Es la etapa donde se detectan los problemas: sucesiones no cerradas que dejan el inmueble bloqueado, deudas de contribución inmobiliaria, servidumbres, diferencias entre lo construido y lo registrado. Si el vendedor heredó el inmueble y la sucesión no está terminada, la venta no puede completarse.

Sobre la forma de pago

Existen restricciones normativas al pago en efectivo en operaciones inmobiliarias por encima de determinados montos, y los bancos aplican controles de origen de fondos. Si venís del exterior, conviene resolver con tiempo cómo vas a ingresar y acreditar el dinero: mirá cómo funciona abrir una cuenta bancaria en Uruguay, incluido el caso de no residentes.

Comprar como persona física o a través de una sociedad

Se puede hacer de las dos formas. Comprar mediante una SAS u otra estructura tiene sentido cuando hay varios inversores, cuando se busca separar patrimonio o cuando el inmueble es parte de una operación mayor. Para una vivienda propia, en cambio, suele agregar costo y complejidad sin beneficio. Es una decisión a conversar con un asesor antes de firmar, no después.

Comprar no da residencia, pero suma

Adquirir un inmueble no otorga automáticamente la residencia. Son trámites independientes. Ahora bien, una propiedad que genere ingresos por alquiler sí puede servir como prueba de medios de vida en el expediente de residencia legal — el título de propiedad por sí solo, sin renta, no alcanza.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar una casa en Uruguay?

Sí, sin restricciones por nacionalidad y sin necesidad de residir en el país. Alcanza con un documento de identidad válido, como el pasaporte.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar?

El ITP es 2% para el comprador y 2% para el vendedor. El escribano actúa como agente de retención.

¿Necesito cédula uruguaya para comprar?

No. Un no residente puede comprar presentando su pasaporte.

¿Por qué hay que inscribir la promesa de compraventa?

Porque la inscripción en el Registro confiere un derecho real a favor del promitente comprador, oponible frente a terceros.

¿Comprar una propiedad me da la residencia?

No de forma automática. Son trámites distintos, aunque un inmueble que genere renta puede servir como prueba de medios de vida en el trámite de residencia.